Végrehajtás

Miután a hitelező bank nem fizetés esetén felmondja az adós lakáshitelét, a végrehajtási eljárás kizárólag jogerős bírósági határozat vagy közjegyző által végrehajtható záradékkal ellátott okirat alapján kezdeményezhető az adós ellen.

Végrehajtás indítása

Három típusú hitelszerződést alkalmazhatnak a pénzintézetek: az opciós szerződést, a kölcsönszerződést és a közjegyzői okiratot végrehajtási záradékkal.

Korábban a lakáshiteleket kölcsönszerződésbe foglalták. Ez esetben a hitelszerződés felmondása után fizetési meghagyást kell benyújtani az adós ellen, ami ellen az ellentmondással élhet, és ekkor kezdődhet a több évre nyúló pereskedés. A per lezárulta után következhet a végrehajtási eljárás, majd az ingatlan árverése.

Az elhúzódó ügyek miatt a bankok az utóbbi, nagyjából tíz évben szinte kizárólag végrehajtható záradékkal ellátott közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződésekkel folyósítottak lakáshiteleket. Ez esetben nem kell fizetési meghagyást kibocsátani, az okiratot elegendő záradékoltatni, majd végrehajtási lapot kiállítani és lényegében kezdődik az adós ellen a végrehajtási eljárás.

A bank a követelésével megkeresi a végrehajtót, aki a fokozatosság elvét betartva, először az adós munkabérének 33-50 százalékát letiltja, majd ingóságokat foglal le, ha lehetséges. A pénzintézetek által kezdeményezett végrehajtási eljárásoknál azonban a követelések összegszerűsége indokolttá teszi az ingatlanfoglalást, amely lefoglalt ingatlanokat rendszerint árverés útján értékesítik a végrehajtók.

Ingatlan lefoglalása

Ez az eljárás az ingatlan foglalásával kezdődik. A végrehajtó az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi a végrehajtási jogot. A végrehajtó ezután megkeresi a területileg illetékes polgármesteri hivatal adócsoportját, ahol egy ún. „adó-, és értékbizonyítványt” állítanak ki. Az ebben szereplő összeg lesz az ingatlan becsértéke. A becsült értéket az önkormányzat a helyi ingatlanárakhoz viszonyítja, általában ez megegyezik a piaci árakkal, azonban néha alulértékeli.

Az adós 15 napon belül kifogással élhet a bíróság felé, ha úgy ítéli meg, hogy túl kis értéket határoztak meg az ingatlan vételáraként. A jogszabályi környezet azonban nem különösebben kedvez az adósnak, hiszen a bíróság által kijelölt szakértő díja elérheti (lakóingatlan esetén) az 50-150 ezer forintot is. Ez tovább nehezítheti az adós dolgát, hiszen éppen azért vonták végrehajtás alá az ingatlanát, mert nem tudta időben törleszteni a hitelét. Ezután tűzik ki az árverés időpontját.

Gyors eladás

A sikeres árverés időpontjáig az adós az ingatlan tulajdonosa, így (természetesen tehermentesítés mellett) maga is értékesítheti lakását, ami egyrészt magasabb eladási árat eredményezhet, másrészt megkíméli magát az árverés körüli hercehurcák lelki nehézségeitől. Ez az úgynevezettgyors eladás. Egészen az árverés pillanatáig elmehet a leendő vevő és az eladó a végrehajtóhoz, hogy az adós a végrehajtó felé kifizesse a követeléseket.

Sok adós nincs tisztában azzal, hogy mennyi lehetősége van még az árverés előtt: az árverés előtti értékesítés valójában ugyanúgy zajlik, mint ahogy az a normális ingatlanpiacon megszokott.

Mivel az árverésen a lakóingatlan becsült értékének a 70 százalékáért is eladhatja a végrehajtó az ingatlant, ezért az árverés előtti időszakban 70 és 100 százalék közötti áron tudja a tulajdonos maga értékesíteni a lakását vagy családi házát. Természetesen az árverés kitűzött napjához közeledve az érték egyre inkább közeledik a 70 százalékhoz, hiszen az idő fogyásával az eladó alkupozíciója is folyamatosan romlik.

A pénzintézetek értékelik, ha az adós részéről fizetési hajlandóságot tapasztalnak, hiszen nekik is az az érdekük, hogy minél hamarabb pénzükhöz jussanak. Ezért ha az adós az értékesítés után egy összegben törleszti a tartozását, akkor a bank olykor hajlandó némi engedményre.

Külön kezelendő tétel a végrehajtónak járó munkadíj, költség és jutalék. Ezek egy részét már az eljárás kezdetekor a végrehajtást kérő megfizette, azonban a végrehajtó az adóson érvényesíti. Érdemes személyesen felkeresni a végrehajtó irodát, mert szintén jelentős összeget takaríthat meg az eladó/adós ebben az esetben is. Ez olykor több százezres, milliós nagyságrendű összeg is lehet.

Gyors eladásokra a jelenlegi gazdasági helyzetben főként Budapesten, a megyei jogú városokban és a Balaton néhány kiemelt településén kerülhet sor. Előfordulhat, hogy a társtulajdonos, szomszéd, stb. számára érdekes lehet az adott ingatlan. Alapvetően az egyébként is forgalomképes ingatlanok, a főként kisebb alapterületű, egyedi fűtésű lakóingatlanok esetében van reális esély a gyorseladásra. De például a panelpiac megdermedt, ilyen típusú lakások értékesítésére alig, vagy nagyon nyomott áron van remény.

Árverés

Ha nem sikerül a gyors eladás, árverésre kerül sor. Lásd az árveréssel foglalkozó szócikket.