Bérlő Jogai

A bérlő jogosult az ingatlan nyugodt használatára, nem lehet fenyegetni, bántalmazni, a tulajdonos figyelmeztetés és az új kulcsok átadása nélkül nem cserélheti ki a zárakat, a bérlő küldeményei sem bonthatóak fel, nem zárható el a víz, az áram. A köztudatban akadnak ilyen téveszmék, ám ilyet nem lehet jogszerűen tenni. A bérlő otthonaként használhatja az ingatlant.

A nem fizető bérlő elleni jogszerű eljárásnak megvan a menetrendje, amit be kell tartani.

A törvényes megoldás

A bérbeadó számára természetesen létezik törvényes út. Bölcs dolognak tűnik, ha az írásbeli szerződésben kifejezetten rendezzük azt az esetet, amikor a bérlő fizetési késedelembe esik, és felmond neki a bérbeadó. Ennek mikéntje azért fontos, mert számos tapasztalat van arra, hogy a bérbeadók nem jogszerűen mondanak fel.

Törvénybe ütköző, ha a szerződésbe olyan kikötést teszünk, hogy ha a bérlő nem fizet, úgynevezett önhatalma van a bérbeadó tulajdonosnak arra, hogy őt (céget, magánszemélyt) minden további nélkül kitehesse az utcára. A felszólítás, felmondás formai követelményeinek betartása pedig azért fontos, hogy a felmondás ne legyen semmis. Ez különösen akkor lehet bosszantó, amikor ez például a kiürítés során derül ki.

A legjobb minden eshetőségre felkészülni, így az első lépés egy olyan, ügyvéd vagy közjegyző által készített bérleti szerződés készítése, amely kifejezetten tartalmazza a tennivalókat arra az esetre, ha a bérlő nem tud, vagy nem akar fizetni.

A szerződésben a jogászok számos, biztonsági elemet beépíthetnek a kaucióval, a felmondás jogának gyakorlásával kapcsolatban.

A jogszerű út első lépése

A bérlő fizetési késedelme felmondási ok a magyar jogban. Először egy írásos felszólítást kell eljuttatni a bérlőhöz. Ha a bérlő nem reagál az írásos felszólításra, annak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó, tulajdonos rendkívüli felmondással élhet további 8 napon belül.

Határozott idejű bérleti szerződés csak rendkívüli felmondással szüntethető meg idő előtt, ám ennek a formának előnyei is vannak: a szerződés magától megszűnik, és a kontraktusban meghatározott időpont elteltével a bérlő automatikusan birtokháborítást követ el, így könnyű végrehajtási eljárásban kiköltöztetni.

A lopakodó és bujkáló bérlő

Megeshet, hogy a bérlő bujkál, nem nyit ajtót, semmit sem vesz át, ám ezt már megoldotta a jogalkotó: kézbesítési vélelem lényege, hogy a legalább két alkalommal megkísérelt, és át nem vett, illetve „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett felszólítást a második megkísérlés napját követő 8. munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni.

Amennyiben a bérlő ismeretlen helyen tartózkodik, az illetékes jegyzőtől, illetve a központi lakcímnyilvántartó szervtől lehet adatot kérni. A legjobb módszer, ha ebben a közös képviselő segít a tulajdonosnak. Ebben az esetben a kézbesítési vélelem az új címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetén áll be.

A bírói gyakorlat egyértelmű abban a kérdésben, hogy tértivevényes levél esetében a közlést megtörténtnek kell tekinteni, ha a tértivevény “nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, vagy az átvételt a bérlő bizonyíthatóan megtagadja.

Stációk és bíróság

Mivel a bérlőt birtokvédelem illeti meg a bérbeadóval szemben attól függetlenül, hogy betartja-e a bérleti szerződés rendelkezéseit, illetve hogy a bérleti jogviszony fennáll-e még (ez nagyon fontos!), ezért az írásbeli felszólításban póthatáridőt kell tűzni. Ezt követheti az írásbeli felmondás (tértivevénnyel!), majd jöhet a felmondási idő eredménytelen eltelte esetén a kiürítési per. Ha a kiürítés nem történik meg, jöhet a bírósági végrehajtás.

Ha a bérlő eleve csalni akart

Érdekes kérdés, hogy ha a bérlő már eleve rosszhiszeműen járt el, akkor csalás miatt feljelenthetem-e őt? Elviekben igen, ám a csalás csak egyenes szándékkal követhető el a Btk. általános részében szereplő törvényi tényállás szerint. Mivel senkinek nem lehet a fejébe belelátni, azt sem lehet egyértelműen bizonyítani, hogy ezek a bérlők már a szerződés megkötésekor tudták, hogy néhány hónap múlva nem fizetik a bérleti díjat. Vagyis a rendőrség azt fogja mondani, polgári peres ügyről van szó, tessék keresetlevelet benyújtani a bíróságra. Csak nagyon kivételes esetben, és ha egyértelműen bizonyítani lehet azt a tényt, hogy a bérlő már más esetekben is, visszatérően alkalmazta a nemfizetés cseppet sem jogkövető technikáját, képzelhető el büntetőeljárás megindítása.

Forrás: ingatlanmagazin.com