Bérbeadás Utáni Adózás

2011-től az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályai az alábbiak:

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

II. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos három évnél régebben szerezte.

III. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó fizetési lehetőség.

IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:

termőföld bérbeadásból származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az öt évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az öt évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

V. Adóelőleg:

A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.

VI. Adóelőleg levonása és -bevallása

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K – A – F

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: 0,1 B=K (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K, azaz a B 90 %-a.

IX. Az adó mértéke:

Az adó mértéke 2011-ben 16 %.

X. Kiegészítés

Termőföld bérbeadása

Az szja-törvény 17.§-a (4) bekezdéssel egészül ki, mely szerint: „a 16. § (1) bekezdése, valamint 17.§ (3) bekezdése rendelkezésétől eltérően a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének – ha az nem adómentes – egésze külön adózó jövedelem, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg.

Eszerint az a magánszemély, aki termőföldet ad bérbe és a bérbeadás nem minősül adómentesnek (pl: nem mezőgazdasági őstermelőnek ad bérbe vagy a bérleti szerződés időtartama nem éri el az öt évet) az 16 százalékos adó fizetésére köteles a bérbeadásból származó jövedelme után. Ez a jövedelem azonban különadózó jövedelemként lesz adóköteles, vagyis az adóalap-kiegészítési kötelezettség nem terheli. A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet az önkormányzati adóhatósághoz kell bevallani és a személyi jövedelemadót is oda kell befizetni.

Egészségügyi hozzájárulás

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény 3.§. 2011-ben hatályos rendelkezései szerint a bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg (nem csak a jövedelem 1 millió forintot meghaladó része) után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást (továbbiakban: EHO) is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló törvény alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint 14 százalék egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 ezer forintot, azaz a hozzájárulás-fizetési felső határt. 2011-ben már nem alapoz meg EHO mentességet az a tény, ha a bérbeadott lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, így ezekben az esetekben is fennáll az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség.

Termőföld bérbeadása esetén egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni.

Az EU másik tagállamában biztosított személy jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolni a bérbeadónak.

Költségelszámolás:

A tételes költségelszámolás választásakor költségként elszámolható kiadások az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek:

  • a rezsiköltség, amennyiben a felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére,
  • a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, és ezen
  • tárgyi eszközök üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkáira fordított kiadások, és
  • értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is), mely ingatlanfajtától függően 2%, 3% vagy 6% lehet [Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklet].

Ha a közüzemi mérőkészülékeket a bérlő nevére átíratják, és így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál továbbra sem számít bevételnek.

A 2011. évi 16%-os szja-kulccsal számítva, „szuperbruttósítva”, és a legkisebb költséghányadot kalkulálva, a lakás bérbeadása után a maximum fizetendő adókulcs 18,288 % lesz, de ebben a számításban az esetlegesen igénybe vehető családi kedvezmény még nem szerepel!

Forrás: ingatlanmagazin.com