Belváros-Lipótváros

Belváros-Lipótváros Budapest V. kerülete. Újlipótvárostól (XIII. kerület) a Szent István körút,Terézvárostól (IV. kerület) a Bajcsy Zsilinszky Endre út, Erzsébetvárostól (VII. kerület) a Károly körút, Józsefvárostól (VIII. kerület) a Múzeum körút, Ferencvárostól (IX. kerület) a Vámház körút választja el. Nyugatról a Duna határolja.

Két városrész, Belváros és Lipótváros alkotja. Az előbbi a Deák Ferenc utcától délre, a másik északra terül el.

Ingatlanpiaci adatok

Ingatlanpiaci szempontból Budapest második legdrágább, Pest legdrágább kerülete. Az OTP Értéktérkép szerint az egész kerületben 340 ezer forint feletti a négyzetméterár, ez alól csak a Belváros dél-nyugati szeglete jelent kivételt. A legmagasabbak az árak a Belváros Kossuth Lajos utcától északra fekvő részén. Ezt követi Lipótváros déli része, vagyis a Vörösmarty és az Erzsébet tér valamint a Szent István bazilika környéke, majd a Szabadság tér körzete, illetve a déli Belváros Múzeum körút felőli része.

2011 első félévére 2010 első félévéhez képest Lipótváros északi részén, valamint a Belváros dél-nyugati felében nőttek az ingatlanárak, a kerület többi részén csökkentek.

Ez Budapest egyetlen kerülete, ahol ezen időszak alatt nőt az ingatlanpiaci forgalom, igaz itt is csak négy százalékkal. A forgási sebesség azonban a budapesti átlag (1,8%) alatt marad: 1,6%.

2011-re mindössze négy újlakás-építési projektet terveztek, összesen 27 lakással. Az eladatlan újlakás-készlet (50-100) elméleti felszívódási idejét 1,5-2,2 évre teszik az OTP Értéktérkép készítői

Ami a kerület “felkapottságát” illeti, az ingatlan.com Budapest Toplistáján a 7. helyen áll, és egyre többen nézik az ingatlanokat ebben a kerületben.

Ingatlanos vélemények

Az ingatlanmagazin.com által megkérdezett szakértők szerint 2011-ben mintha már mintha több lenne az érdeklődő, s megint akadnak külföldiek is az V. kerület ingatlanpiacán. Ugyanakkor a válságot megelőző évekhez képest alapvető változásokra került sor: elsősorban az olcsóbb lakásokat keresik a vevők, vagyis már egészen alacsonynak tűnő, 300 ezer forintos négyzetméteráron szeretnének vásárolni, illetve 400-500 ezer forintos négyzetméterárért már tökéletes adottságú ingatlanokat várnak el az igényesebbek.

A kínálati árak azonban átlagosan 400-800 ezer forint között alakulnak négyzetméterenként. A vételi árak ehhez képest 15-20 százalékkal mérsékeltebbek. A vevők egyébként még mindig készpénzzel vásárolnak többnyire, illetve sokan közülük továbbra is befektetési céllal vesznek ingatlant. A kerületben a garzonlakások, illetve a kisebb lakások a népszerűbbek, de a kínálat nagyobb a nagy, 100 négyzetméter feletti ingatlanokból. Ezeknek azonban nincs most piaca.

Lényeges szempont, hogy csendes utcában legyen a lakás, valamelyik felsőbb szinten, napos legyen, szép legyen a kilátás stb.

Új építésű tetőterek

Az ingatlanközvetítők megfigyelése szerint a vevők többségét az új építésű lakások általában nem hozzák lázba (ezek jellemzően itt a Belvárosban a tetőtereket jelentik, teljesen új ingatlant keveset építettek.) Az impozáns, nagy belmagasságú ingatlanok jobban vonzzák a vásárlókat, hiszen nagyobb presztízst jelentenek tulajdonosaiknak, mint egy tetőtéri lakás.

Ugyanakkor ezek a tetőterekben kialakított ingatlanok jellemzően drágábbak, mint a hagyományos, polgári lakások, aminek az az oka, hogy ezekhez általában egy nagy tetőteraszt is kialakítanak, vagyis exkluzív ingatlanokról van szó.

Új vagy újszerű tetőtéri lakásokat most is lehet kapni, de az újabb fejlesztések leálltak, aminek nem csak az az oka, hogy visszaesett a vevők száma, hanem, hogy a banki finanszírozás hiánya miatt a vállalkozók nem tudnak fejleszteni. Sok a félbemaradt építkezés is.

A legkedveltebb részek

Az V. kerületben jelenleg a legkedveltebb résznek a Bazilika környéke számít, így például a Sas vagy a Hercegprímás utca. Errefelé azonban jó lakásokból már meglehetősen szerény a kínálat. Szintén kedveltek általában a sétálóutcák, így a Váci utca is, melynek néhány évtizeddel korábbi fénye azonban mára tagadhatatlanul megkopott.

A Belváros főutcája iránt is 20 százalékkal megnőtt az érdeklődés, miután befejeződtek a munkálatok és forgalom-csillapítottá vált. Az árakat mindez nem befolyásolja, vagyis az érdeklődés növekedése nem jár együtt az árak emelkedésével. Tóthné Nagy Erika úgy fogalmazott, hogy az itteni árak most reális szintre kerültek. Hasonló a helyzet a Március 15. tér esetében is.

A dunai panorámás ingatlanok a legdrágábbak közé tartoztak és tartoznak most is a kerületben. A gondot főleg az okozza, hogy ezeknek az ára továbbra is nagyon magas, nem mérséklődött a válság ellenére. Átlagosan olyan 800 ezer forintos négyzetméterárakra számíthatunk, de a panorámás, exkluzív luxuslakásoknál akár 1,5 milliós négyzetméterár is előfordul.

A Belgrád rakpart esetében hiába a panoráma, a zaj jelentős visszatartó erő. Itt nagyjából fele annyiba kerülnek az ingatlanok, mint a Parlament környéki, Széchenyi rakparton lévő ingatlanok esetében.

Szintén drágák a nem panorámás, de itt elhelyezkedő luxuslakások, pl. a Deák Ferenc utcában, ezeket viszont magas áruk és a panoráma hiánya miatt kevésbé keresik a vevők.

A legkevésbé kedvelt részek

A forgalmas, zajos utakra néző lakások ára talán a legalacsonyabb a kerületben, ugyanakkor vannak eltérések az egyes utak között. A legkevésbé a Kossuth Lajos utca kedvelt, a 6 sávos belvárosi sztrádára néző lakást senki nem vesz szívesen. Ugyancsak nem kedvelik a vevők a Bajcsy-Zsilinszky utat. A Szent István körút már vonzóbb valamivel, azonban árban elmarad a Károly körúttól, mely talán a leginkább kedvelt.

A forgalmas utakkal sem lenne egyébként gond, amennyiben a lakások nem az útra, hanem a belső udvarra néznek, hiszen oda azért már tompítottabban érkezik a zaj. Kevés azonban az olyan vevő, aki ilyen megfontolásból kifejezetten udvari lakást keres, hiszen sötétebbek, sokakat zavar, hogy az ablak alatt sétálnak el az emberek a függőfolyosókon. Az ingatlanközvetítő becslése szerint a vevőknek mintegy 10-20 százaléka olyan, aki kifejezetten belső udvarra néző lakást keres a mérsékeltebb zaj miatt.

Forrás: OTP Jelzálogingatlanmagazin.com 1. és ingatlanmagazin.com 2.