Kötelezettségekkel terhelt ingatlanok értékesítése

 

A különféle kötelezettségekkel terhelt ingatlanokat kétféle módon lehet értékesíteni:

1.Végrehajtás alatt álló ingatlanok:

A végrehajtásról a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamaránál regisztrált bírósági végrehajtó intézkedhet. A tényleges végrehajtásra akkor kerül sor, ha a követelés behajtása másképp nem lehetséges. A végrehajtás folyamata a végrehajtási okirat kibocsátásával és a végrehajtási jog bejegyzésével kezdődik.
Ez a folyamat több szakaszból áll, ezért érdemes megtudni, hogy a konkrét ügy melyik fázisban van. Fontos tudni, hogy az eladók milyen jogi vagy egyéb lépéseket tettek, ami akadályozhatná vagy feltételekhez kötné a tulajdonszerzési és birtokbalépési szándékot.
Lényeges, hogy tehermentes legyen az ingatlan, vagy a vételár a terhek tudatával együtt legyen meghatározva. illetve hogy a tulajdonjog megszerzése után birtokba is tudjon kerülni.
A végrehajtás során különböző fellebbezési, egyet nem értési lehetőségekkel élhet az adós: pl. kilakoltatási moratórium, fogyasztói kölcsönszerződések, családi csődvédelem.


A végrehajtó az ingatlan árverési hirdetményt köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában. Az árverési hirdetményben fel kell tüntetni, az ingatlannal kapcsolatos információkat, pl.: lakott vagy beköltözhető állapotban kerül-e értékesítésre, tehermentes-e, tulajdonjogot vásárolunk-e és azt milyen arányban…stb. Az árverésre elektronikus ajánlattételi úton lehet jelentkezni, a végrehajtónál történő regisztráció után. Részletes információkat a végrehajtó ad a konkrét üggyel kapcsolatban.


A végrehajtás alatt álló ingatlant árverésen kívül is lehet értékesíteni. Ebben az esetben a végrehajtó a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el.

2.Végrehajtáson kívül értékesített ingatlanok:

Zálogjoggal terhelt lakóingatlant bírósági végrehajtáson kívül is lehet értékesíteni. Ebben az esetben a területileg illetékes adóhatóság által üzemeltetett elektronikus árverési felületen kell nyilvánosan értékesíteni.

3. Követeléskezelés és vásárlás (Faktoring)

A követeléskezelő és faktor cégek szövetségbe tömörülnek: MAKISZ és Magyar Faktoring Szövetség. Faktorcégek a megfelelő jogszabály alapján MNB engedéllyel és ellenőrzéssel működhetnek. Lejárt vagy nem lejárt követelést vásárolnak és az ingatlant, az ingatlanra opciós jogot (2010 előtti szerződéseknél), vagy a tartozást árulják. Követelésvásárlási tevékenység pénzügyi szolgáltatásnak minősül (hitelintézeti törvény hatálya alá tartozik), melyet kizárólag az MNB engedélye és felügyelete mellett, kizárólag pénzügyi vállalkozás végezhet. Pénzügyi vállalkozás pedig a törvény alapján részvénytársaságként, szövetkezetként, alapítványként vagy fióktelepként működhet.

A bankok engedményezési szerződést kötnek velük, és csomagban árulják nekik a követeléseket. Az engedményezés során a kölcsönszerződés jogai (pl jelzálogjog) átszállnak rájuk. Erről az ügyletről az adóst is értesítik. Ilyen esetekben a behajtás, végrehajtás mikéntjéről a követeléskezelőkkel kell egyeztetni.
A faktorcégek által árult követelés megvásárlását követően árverésre kerül az ingatlan.

Követeléskezelési tevékenységnek minősül az üzletszerűen nyújtott, pénzügyi szolgáltatásból származó követelés érvényesítése érdekében végzett tevékenység. Ez azt jelenti, hogy egy követeléskezelő pl. bank vagy faktorcég megbízásából kezeli a követelést, hirdeti az ingatlant, de nem ő a követelés jogosultja. A követeléskezelő közvetítői tevékenységet végez, nincs kötött cégformája.

Egy követelés hirdetése esetén fontos megtudni:

a) Kié a követelés? Ki a jogosultja, kitől lehet vagy kell megvenni?

b) Ha csak kezeli a követelést, akkor szerződés kell a követelés jogosultjával. Ilyenkor a hirdető megbízási szerződés alapján hirdeti a követelést, tehát nem tőle kell azt megvenni.

Milyen kockázatai vannak, ha követelést vásárolunk?:

 

Összefoglaljuk mire kell figyelni, ha végrehajtás alatt álló ingatlant, vagy követelést vásárolunk:

 

Az ilyen eljárásokban értékesített ingatlanok akkor tekinthetők meg, ha a tulajdonossal/adóssal tudunk időpontot egyeztetni.

Ellenőrizzük, hogy akivel tárgyalunk, regisztrált-e valamelyik felügyelet adatbázisában (pl. végrehajtó a végrehajtói kamaránál, követeléskezelő a makisznál, faktorcég az MNB-nél)

A végrehajtásnak és a követelésvásárlásnak is van egy hivatalos folyamata, ezért át kell gondolni, hogy  van-e annyi időnk, hogy a szükséges jogi lépéseket ki tudjuk várni.

Mivel csak készpénzzel lehet megvásárolni ezeket az ingatlanokat, mérlegelni kell mekkora összeget tudunk nélkülözni bizonytalan ideig.

Normál adásvétellel értékesített ingatlanok:

Ha az elterjedtebb módon, tulajdonostól vásárolunk ingatlant egyszerűbb a helyzet. Az ingatlan megtekinthető, közvetlenül a tulajdonossal jön létre a tranzakció, lehetséges hitel és CSOK igénybevétele. Ilyenkor a vevő jelzi vételi szándékát írásban és/vagy szóban az eladónak és általában 10% foglaló/előleg (a kettő között lényegi különbség van, a felek megegyezésén múlik) kifizetésével indul az adásvétel. A szerződéshez ügyvéd szükséges, aki hitelesíti a szerződést és segít a folyamat lebonyolításában. Az ügyvédet a vevőnek kell biztosítani, aki mindkét fél érdekeit szem előtt tartja és figyel a jogszerű eljárásra. Természetesen az eladó is bevonhat ügyvédi segítséget. Az adásvételi szerződésnek van kötelező tartalma, de a fizetési ütemezés, birtokba adási határidő a felek megállapodása alapján kerül bele, ez kellő rugalmasságot biztosít. Egy normál ingatlan adásvételi tranzakció az utolsó vételár részlet kifizetésével és a birtokba adással (átadás-átvételi jegyzőkönyv) fejeződik be.